Wer einen Immobilienkredit aufnehmen möchte, taucht unweigerlich in die Welt der Finanzvokabeln und Kreditprozesse ein. Das Thema Zinsen spielt dabei eine besonders wichtige Rolle, deshalb ist es ratsam, erst einmal zu verstehen, was gemeint ist: Das Wort Zins kommt aus dem Lateinischen, census bedeutet Abschätzung, von censere schätzen. Bereits im 5. Jahrhundert entwickelte sich im germanischen Raum der Begriff Zensus als Synonym für Abgaben. Der Zinsschuldner war beispielsweise verpflichtet, seine Schuld in Form von Getreide, Eiern oder Gänsen zu leisten. Heute stehen die Zinsen für den Großteil der Kosten, die für das Leihen einer Geldsumme anfallen. Beispiel: Eine Bank verleiht dem Ehepaar Österreicher 150.000 EUR für 30 Jahre, dafür verlangt sie ein Prozent Zinsen pro Jahr sowie verschiedene einmalige Kosten, um den Kredit einzurichten. Dann muss das Ehepaar der Bank insgesamt 179.727 EUR zurückzahlen. Doch wie berechnen sich diese rund 29.727 EUR Gesamtkosten?
Zinssätze richtig lesen: Wie unterscheiden sich Nominal- von Effektivzinssätzen?Ein Hypothekarkredit wird in der Regel durch zwei Zinssätze bestimmt: dem Nominal- und dem Effektivzins. „Der Nominalzins, der auch Sollzins genannt wird, spiegelt die jährlichen Zinskosten wider, die die Bank auf die Kreditsumme aufschlägt“, so Interhyp-Niederlassungsleiter Andreas Luschnig, „quasi die Kosten rein für das Verleihen einer bestimmten Summe.“ Das ist das eine Prozent, das das Ehepaar Österreicher jährlich für seinen Kredit von 150.000 EUR zahlen muss. Da die ursprüngliche Kreditsumme jährlich beziehungsweise monatlich mit jeder Rate kleiner wird, sinken entsprechend auch die Zinskosten, denn diese werden immer nur auf die sogenannte Restschuld gezahlt. „Der Nominalzinssatz kann mit dem
Wohnkreditrechner auf unserer Homepage für verschiedene Kreditsummen ausgerechnet werden“, sagt Luschnig.
Der Nominalzinssatz orientiert sich dabei an den Renditen von Staatsanleihen und Pfandbriefen: Anleihen sind Schuldscheine von Staaten oder Unternehmen. Pfandbriefe sind wiederum Anleihen von Banken, die mit besonderen Sicherheiten ausgestattet sind. Die Unterschiede zur Aktie bestehen darin, dass Anleihen kaum Kursschwankungen unterliegen, und dass der Besitzer einer Anleihe keinerlei Mitspracherecht an einem Unternehmen gewinnt. Je stärker das Interesse an Staatsanleihen wächst, desto niedriger sind die Renditen. Und je niedriger die Renditen der Anleihen, desto niedriger sind die Wohnkreditzinsen. „In unsicheren Zeiten wie einer Pandemie sind sichere Anleihen, die kaum Schwankungen unterliegen, sehr begehrt“, sagt Luschnig. „Deswegen sinken die Renditen, und deswegen sind die Zinsen für Immobilienkredite im Moment so niedrig.“
Für die Aufnahme eines Wohnkredits fallen aber auch einmalige Kosten an, die von Bank zu Bank unterschiedlich sein können: Gebühren für die Vertragserstellung, die Pfandrechtseintragung ins Grundbuch oder die Schätzkosten für die Immobilie zum Beispiel. Werden diese einmaligen Kosten zuzüglich des Sollzinses auf die Monate der gesamten Kreditlaufzeit umgelegt, kommt man zum Effektivzinssatz. Deshalb ist für den Effektivzinssatz auch die Laufzeit des Kredits entscheidend: Je länger die Laufzeit, desto niedriger der Effektivzinssatz, und umso näher ist der Effektiv- am Sollzinssatz. Schließlich werden einmalige Kosten hier durch mehr Monate dividiert.
Betragen die einmaligen Kosten 6.000 EUR bei einem 150.000 EUR-Kredit, der Nominalzinssatz beläuft sich auf einem Prozent, dann läge der Effektivzinssatz für 30 Jahre Laufzeit in etwa bei 1,37 Prozent und damit die Gesamtkosten bei den oben erwähnten 29.727 Euro, verkürzt man die Laufzeit auf zehn Jahre erhöht sich zwar der Effektivzins auf 1,92 Prozent, aufgrund der kürzeren Laufzeit reduzieren sich aber die Gesamtkosten.
Fix oder variabel – Welches Kreditmodell passt zu den persönlichen Lebensumständen?Die Österreicher haben viele Jahre Immobilienkredite mit variablen Zinssätzen bevorzugt. Doch der Trend weg vom variablen, hin zum Fixzinssatz hat bereits vor einiger Zeit, auch schon vor dem Ausbruch von COVID-19 eingesetzt: 2015 waren noch 80 Prozent der abgeschlossenen Immobilienkredite variabel, 2020 sind es laut Österreichischer Nationalbank nur noch rund 40 Prozent. „Unsere Kunden schließen nach ausführlicher Beratung und sorgfältiger Abwägung der Vor- und Nachteile sogar zu knapp 80 Prozent Kredite mit fixen Zinssätzen ab“, so Luschnig.
Variable Zinssätze orientieren sich in der Regel am Drei-Monats-Euribor (Euro Interbank Offered Rate). Das ist der Zinssatz, zu dem sich die Banken gegenseitig kurzfristig Geld leihen. Seit März 2015 liegt er unter null, derzeit laut Österreichischer Nationalbank (OeNB) bei -0,54 Prozent. Laut Aussagen der Währungshüter wird er vermutlich für längere Zeit so niedrig bleiben. Wer also einen Immobilienkredit mit einem variablen Zinssatz abschließt, wird im Moment und für die nächsten Monate vermutlich den geringsten Zins auf das Geld zahlen, das er sich leiht. „Unser nominaler Topzinssatz für variable Darlehen mit einer Laufzeit von 30 Jahren liegt derzeit bei 0,31 Prozent, effektiv 0,68 Prozent pro Jahr“, sagt Luschnig.
Doch wenn das Zinsniveau des Drei-Monats-Euribor wieder steigt, steigen auch die Kreditzinsen. Mitunter kann das auch ziemlich steil nach oben gehen, wie zuletzt im Jahr 2000, als der Drei-Monats-Euribor um 1,6 Prozentpunkte, oder etwas gemächlicher 2006/2007 als er über zwei Jahre hinweg um 2,3 Prozentpunkte gestiegen ist, wie bei der OeNB nachzulesen. In so einem Fall beträgt eine Monatsrate bei einem Kredit von 150.000 EUR (bei 30 Jahren Laufzeit, 0,38 Sollzins, 6.000 Euro einmalige Kosten) statt 462 EUR 579 EUR bei einem Anstieg um 1,6 Prozentpunkten oder 640 EUR bei einem Anstieg um 2,3 Prozentpunkten. Bei einer Kreditsumme von 350.000 EUR (die einmaligen Kreditnebenkosten steigen dann aufgrund der höheren Kreditsumme entsprechend auf 14.000 Euro) steigt die monatliche Rate unter den gleichen Voraussetzungen von 1.100 EUR auf 1.350 bzw. 1.490 EUR. „Solche Entwicklungen mögen auf den ersten Blick noch gar nicht so dramatisch erscheinen, aber wenn man jährlich fast 5.000 EUR mehr zahlt, als eingeplant, kann das für manche Familien schon zu einer substanziellen Frage werden“, so der Experte.
Und in dem Moment, in dem der Drei-Monats-Euribor nachhaltig steigt, wird keine Bank mehr langfristig niedrige Zinssätze anbieten. „Variable Zinssätze muss man sich leisten können“, sagt Interhyp-Niederlassungsleiter Andreas Luschnig, „denn die Lage kann sich eklatant ändern, und dann gibt es kein Zurück mehr.“
Wer keine großen Summen in Form von Aktien oder Anleihen, einer möglichen Erbschaft oder einer anderen Immobilie im Hintergrund hat und auch mit einem lang angelegten Hypothekarkredit ruhig schlafen möchte, dem rät der Finanzierungsexperte zu einem Fixzinskredit: „Ein Immobilienkredit begleitet unsere Kunden manchmal ein halbes Leben, in dem sich viel ändern kann“, so Luschnig, „doch wer heute schon weiß, wie viel ihn sein Kredit in zehn, 15 oder 20 Jahren kostet, der kann in Ruhe planen und vorsorgen.“ Außerdem wirken sich die historisch niedrigen Zinsen auch auf Fixzinssätze aus: „Wir sehen im Moment auch für über 20-jährige Fixzinskredite bei 30 Jahren Laufzeit und einer Kreditsumme von 150.000 Euro Nominalzinssätze knapp über einem Prozent, also effektiv unter 1,7 Prozent.“